Недвижимость

Лизинг недвижимости является особым направлением в лизинге. Это обусловлено как спецификой самого предмета, так и особенностями российского законодательства в отношении недвижимого имущества. Лизинг недвижимости может быть реализован как в рамках отдельного проекта, например, коммерческой недвижимости, так и в составе имущественного комплекса совместно с лизингом оборудования.

При лизинге объекта недвижимости следует учитывать следующие основные моменты:

  1. Длительный срок амортизации
    Лизингополучатель получает максимальный налоговый эффект от лизинга в том случае, если срок лизинга имущества сопоставим со сроком его амортизации.
    Объекты недвижимости в основном относятся к 10 группе амортизации, что даже с учетом ускоренного коэффициента 3 дает не менее 10 лет. В современных российских условиях такой длительный срок договора является существенным риском как для лизингодателя, так и для лизингополучателя, который в течение этого срока не имеет права собственности на объект недвижимости. В связи с этим для объектов недвижимости имеет смысл устанавливать срок лизинга, привязанный к сроку кредитования, что составляет обычно 5-10 лет.
  2. Необходимость государственной регистрации
    В соответствии с действующим российским законодательством государственной регистрации подлежит право собственности на объект недвижимости (то есть право, а не договор купли-продажи!), а также договоры (!), накладывающие обременение на этот объект недвижимости, к которым относится и договор финансовой аренды (лизинга). Проблема состоит в том, что законом о лизинге фактически устанавливается, что договор лизинга должен быть заключен раньше, чем договор купли-продажи, что приводит к парадоксальным ситуациям, когда еще до заключения договора купли-продажи и момента перехода права собственности к лизингодателю, продавец уже должен регистрировать обременение своего имущества в виде договора лизинга.
    Данная ситуация может быть разрешена путем выстраивания четкой схемы взаимоотношений между всеми участниками сделки и заключения системы предварительных договоров.
  3. Привязка объекта недвижимости к земельному участку
    В соответствии с действующим законодательством приобретение права собственности или права аренды на объект недвижимости означает также и приобретение прав на земельный участок, на котором данный объект находится, что необходимо должным образом учитывать при реализации сделки с объектом недвижимости. При этом нужно учитывать тот факт, что земля и иные природные объекты, а также жилые помещения не могут быть предметом лизинга (письмо ДНП Минфина №04-02-05/2/18 от 05.05.04).
  4. В соответствии с Законом "О лизинге" предмет лизинга должен быть приобретен на основании договора купли-продажи, то есть не может быть создан на основании договора подряда.
  5. Особое внимание при лизинге недвижимости необходимо уделять разграничению ответственности между лизингодателем и лизингополучателем при осуществлении ремонта, по вопросам использования "общей" площади, коммунальных платежей, услуг по охране, парковке и т.д.

Все эти особенности были учтены специалистами "ИР-Лизинг" при разработке схем реализации проектов по лизингу недвижимости, в частности – при лизинге нефтяных скважин, трубопроводов и объектов коммерческой недвижимости.

Нормативная база

  • ГК РФ глава 34, пар.1,4-6
  • ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
  • Земельный кодекс РФ
  • Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (приказ Минюста РФ №184 от 01.07.02 (с изменениями и дополнениями от 12.11.03))
  • Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста РФ №135 от 06.08.04)
  • Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.01 №61