Как купить земельный участок под строительство дома? Без ошибок!

Вы решили купить земельный участок для строительства дома? Кроме денег вам потребуются определенные знания, чтобы избежать мошенничества, разочарований и лишних трат. Выбор участка и оформление документов имеют ряд нюансов, требующих внимания!

Содержание:

• Выбор участка
  • Персональные требования
  • Требования к участку
• Процедура оформления покупки земельного участка
  • Покупатель предоставляет:
  • Продавец предоставляет:
  • Если на территории участка находятся строения, то еще потребуются:
  • Нотариус готовит:
• Незаконченное строительство на участке
• Важные нюансы

Чтобы купить земельный участок от вас потребуется, в первую очередь, много времени: только выбор земли занимает, в среднем, полгода. Документальное оформление покупки займет неделю. Непродуманные решения чреваты разочарованиями и значительными финансовыми потерями.

Выбор участка

При выборе рекомендуем обратить внимание на следующие критерии, которые влияют на удобство эксплуатации:

Персональные требования

На выбор участка влияет то, как вы планируете его использовать: для постоянного или временного проживания. Также ваши финансовые возможности и требования. Определите важные для себя и семьи факторы, например:

• расстояние до инфраструктуры и ее наличие (аптеки, магазины, больницы, школы, кинотеатр и т.п.)
• размер участка
• наличие/отсутствие рядом водоема, леса
• расстояние до трассы
• качество дорог (для загородной зоны)
• экологически чистая зона

Купить участок, отвечающий этим требованиям в черте большого города (Киев, Донецк, Днепропетровск, Львов и др.) практически нереально. Поэтому возникает вопрос о том, как добраться до работы из пригорода: есть недалеко от участка остановка транспорта? При наличии автомобиля обратите внимание на качество дорог: как показывает практика, широкая грунтовка после грозы превращается в непроходимое болото.

Требования к участку

Площадь для строительства и комфортной эксплуатации – минимум десять соток. Стандартный земельный участок – это 8-10 соток. Построить дом можно и на пяти сотках, но тогда вы лишаетесь всех преимуществ жизни за городом: из ваших окон будет вид на соседские окна, сопутствующий шум, отсутствие уединения, невозможно построить хозяйственные помещения и т.д. Преимущество такого участка – сравнительно небольшая стоимость. Чем больше участок, тем лучше. Вы сможете построить бассейн, беседку или спортивную площадку, большой гараж или вынести отдельно хозяйственные помещения (кладовые, прачечную). Решить вопрос можно покупкой двух смежных участков предназначенных для постройки жилья. Если не хватает средств на приглянувшийся большой участок – можно найти партнеров и оформить право владения на двоих при покупке.

Форма земельного участка, наиболее удобная для строительства и эксплуатации – прямоугольник или квадрат. Треугольные и узкие участки потребуют индивидуальной планировки дома и чреваты сложностями в процессе строительства (доступ спецтехники, расположение строений, сложное функциональное обустройство участка).

Уклон земельного участка тоже непосредственно влияет на планировку дома и удобство эксплуатации. Участки с большим уклоном упрощают обустройство цокольного этажа. Если участок неправильной формы – сложности, в основном, возникают с функциональным планированием, в случае большого уклона – с планировкой и строительством жилого дома.

Неправильная форма и большой уклон имеют позитивные моменты: спроектировать дом оригинальной конструкции, разместить на террасах зоны отдыха и т.д.

Уровень грунтовых вод на участке визуально определить можно только весной. Точные данные можно получить только после геодезического исследования – его, как правило, владельцы участка предоставляют очень редко (оно не входит в пакет документов, необходимых для оформления продажи). Близко расположенные к поверхности грунтовые воды не позволяют обустроить цокольный этаж в доме даже после дренажа участка и потребуют тщательной гидроизоляции фундамента.

Коммуникации на участке под строительство редкость. Поэтому необходимо уточнить на каком расстоянии от участка находится газопровод, электровышка, канализация и водопровод. От центральных сетей к участку подключение проводят за ваш счет: чем больше расстояние, тем дороже работы. В то же время, не стоит приобретать участок непосредственно около высоковольтной линии.

Процедура оформления покупки земельного участка

С 1 января 2013 года изменилась процедура регистрации права собственности на землю. На сегодняшний день процедура оформления сделки купли/продажи стала немного проще. Список необходимых документов не особенно сократился, но большинство из них оформляет нотариус, что значительно сокращает время оформления сделки. Для оформления сделки купли/продажи земельного участка  у нотариуса стороны должны подготовить ряд документов.

Покупатель предоставляет:

• паспорт
• идентификационный код.

Если участок будет в общем владении – эти документы должны предоставить все покупатели.

Продавец предоставляет:

• документ, подтверждающий право собственности на участок.
• экспертную оценку участка
• если продаваемая недвижимость находится в общей собственности, потребуется письменное заявление участников общей долевой собственности об отказе осуществить право покупки доли имущества или документ, подтверждающий уведомление других сособственников о том, что доля продается.
• разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение недвижимости, если собственником или сособственником объекта недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный субъект.
• доверенность, если сделка заключается не лично собственником, а его представителем.
• паспорт
• идентификационный код

Если на территории участка находятся строения, то еще потребуются:

• акт приемочной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта, если дом был построен продавцом – без него процедура покупки-продажи невозможна.
• домовая книга.
• технический паспорт здания (строения) с поэтажным планом на каждое строение, находящееся на участке.
• справка-характеристика от БТИ на отчуждаемый объект недвижимости. Если на участке двухэтажный коттедж, а в документе он обозначен как деревянная хозпостройка – от покупки стоит отказаться.
• выписку из домовой книги о зарегистрированных по данному адресу лицах.

Чтобы избежать лишней бюрократической волокиты и ее последствий приобретайте приватизированный земельный участок, зарегистрированный в земельном кадастре. Продавец должен предоставить, как минимум, кадастровый номер участка, лучше – готовое извлечение (выписку) из кадастра, заверенную нотариально. Некоторые продавцы предлагают оформить куплю-продажу незарегистрированной в земельном кадастре земли – стоит удержатся от такой сделки: ее могут признать незаконной. Извлечение с кадастровым номером участка – обязательный документ для оформления сделки с момента принятия закона. При наличии оригиналов всех необходимых документов и в присутствии участников сделки нотариус готовит ряд документов и оформляет сделку.

Нотариус готовит:

• справку об отсутствии запретов на отчуждение – выписка из «Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества».
• заверенное нотариально письменное согласие второго из супругов на продажу объекта недвижимости, который пребывает в общей совместной собственности.
• справку об отсутствии налогового залога – выписка из Государственного реестра отягощений движимого имущества. Справка необходима для каждого из покупателей и каждого из сособственников продаваемого имущества; в том случае, если недвижимость приобретена в период пребывания в браке, еще и второго из супругов.
• извлечение из государственного земельного кадастра
• договор купли-продажи

После оформления сделки покупатель получает у нотариуса договор купли-продажи,  оригинал государственного акта с пометкой об отчуждении участка, копию извлечения из земельного кадастра о наличии отягощений на земельный участок.  Нотариус после завершения сделки сам сразу же вносить изменения в реестр вещных прав.

Незаконченное строительство на участке

Иногда участок продается вместе с незаконченным домом – владельцы по определенным причинам прекратили строительство. В таких случаях обратите внимание на целевое предназначение участка, наличие утвержденного плана и разрешения на строительство. Если все документы в порядке, но вам не нравится план – вы можете внести и согласовать в соответствующих органах (БТИ, местном совете) изменения. Эта процедура значительно дешевле и проще, чем демонтаж и утверждение нового плана. Если вы решили продолжить строительство – узнайте возраст недостройки. Даже накрытая коробка, простоявшая более года, потребует затрат на отопление, борьбу с сыростью и грибком. Еще один недостаток недостроек – вы ничего не знаете о качестве фундамента.

Важные нюансы

Проверьте целевое предназначение участка земли (должно быть «для индивидуальной жилой застройки») – оно указано в акте на право собственности и в земельном кадастре. Акты бывают первичные (выдаются владельцу, оформившему приватизацию) и вторичные (выдают следующим владельцам). Если предназначение земли сельскохозяйственное, промышленное – строить жилое здание на ней нельзя. Перед строительством придется оформлять смену целевого предназначения – трудоемкая, дорогостоящая, сложная и длительная процедура, с которой не стоит связываться.

Привезите землеустроителя из местного органа государственного управления на участок, который планируете купить. Процедура «неофициально платная», но того стоит – мошенники часто демонстрируют не тот участок, который указан в акте на право собственности и «счастливый» владелец после оформления сделки узнает, что приобрел участок около кладбища или свалки, а не в живописном уголке. Если вы не знакомы с данным населенным пунктом обязательно убедитесь, что участок, который вам показывали и указанный в документах – один и тот же.

Цена вопроса покупки приватизированного участка состоит из:

• стоимости земельного участка
• оплаты услуг нотариуса
• 1% стоимости в качестве сбора в Пенсионный Фонд (от суммы, указанной в экспертной оценке)
• 5% налог (от суммы, указанной в экспертной оценке)

Стоимость земельного участка указанная в договоре купли-продажи может быть равной (или выше) той, что указана в экспертной оценке, но не ниже! Обычно расходы по оформлению документов (услуги нотариуса) покупатель и продавец разделяют поровну – об этом договариваются до оформления сделки.

Проверьте наличие задолженностей перед коммунальными службами: по оплате за газ, свет, воду и т. д. Коммунальные службы предоставляют эту информацию свободно, достаточно сказать адрес. Можно потребовать соответствующие справки у владельца, но лучше убедится в отсутствии долгов лично.

Проверьте границы участка – они должны совпадать с указанными в акте на право собственности. Даже если реально ограждено 20 соток, а в акте указано 15 – возникнут проблемы (вплоть до аннулирования и признания незаконной сделки).

Неправильно оформленные документы – причина аннулирования сделок, потери средств и земли. Юристы часто сталкиваются с ситуацией, когда на один и тот же участок выдано два первичных акта на право собственности. Часто это результат мошенничества или халатности чиновников на месте. Решить эту ситуацию можно только в суде.

Оптимальный вариант – это купить земельный участок для строительства дома в развитом котеджном поселке. У вас будет представление о соседях, все коммуникации будут уже подведены к участку, развитая инфраструктура. Также учитывайте, что дорога на работу в город из 30-ти км зоны будет занимать у вас около часа с учетом городских пробок. Та же дорога общественным транспортом займет у вас в два раза больше времени. Все перечисленные нюансы необходимо учесть еще до оформления процедуры покупки земельного участка.

Перед оформлением сделки, на этапе подготовки документов, стоит обратиться к нотариусу для консультации. Консультация может быть бесплатной или платной ( 50-100 грн). Нотариуса для оформления сделки обычно выбирает покупатель: можно обращаться к нотариусам по месту нахождения участка или по месту прописки покупателя.