Как купить дом за рубежом

Для многих людей покупка дома — это одна из самых больших финансовых операций, которую они когда-либо совершат. Поэтому сделать это правильно при первой же сделке – это очень важно. Порой покупка дома может выглядеть как головокружительный перечень правил и инструкций. К счастью, если вы вооружитесь правильными знаниями, вы сможете начать реализовать вашу мечту домовладельца – самый легкий способ.

1. Приведите в порядок ваши финансы

Усильте вашу кредитоспособность. Чем выше значение вашего FICO, которое колеблется 300-850, тем выгоднее процентная ставка, которую вы ожидаете получить. Это чрезвычайно важно. Разница в ставках 4,5 % и 5 % по ипотеке — это потеря или приобретение десятков тысяч долларов за весь срок кредита.

Подготовьте лично для себя отчет по кредитным операциям. Взгляните на свой отчет и увидите то, что видят кредиторы, которые просматривают кредитные истории. Закройте долги по кредиткам — это улучшит ваш отчет. А также просмотрите спорные и проблемные вопросы по вашим кредитам.

2. Предварительное одобрение на получение суммы, которую вы сможете оплачивать

Обратитесь к нескольким банкам. Это нужно сделать в двухнедельный срок, чтобы ваш кредитный отчет был актуален. Сделать это необходимо до того, как вы свяжитесь с риэлтором. Тем самым вы сможете получить информацию о том, что вам будет доступно в стоимостном выражении – сумма ипотеки и ежемесячные выплаты. Чтобы вы не нашли и не полюбили дом, который не смогли бы себе позволить купить.

Продавцы любят покупателей, которые получили предварительное одобрение кредиторов. Покупателям, которым предварительно одобрили кредиты, в большинстве случаев или практически всегда дают разрешение на кредит. Это снижает риск несостоявшейся сделки продавцов, так как часто кредиторы отказывают в сделке на последнем этапе, когда покупатель выбрал дом и лишь после оформляет кредит.

Не спутайте случайно предварительно квалифицированный и предварительно одобренный кредит. Различие, конечно же, есть. Заключается оно в том, что предварительно одобренный кредит означает, что кредитор готов выделить вам ссуду после просмотра ваших финансовых наиболее важных частей. Предварительно квалифицированный — это когда кредитор оценивает сколько вы могли бы одолжить. И это не утверждает, что вы получите ссуду точно.

3. Получите ипотеку

Подождите. Почему мне следует оформлять ипотеку до того, как приму решение по дому? Это не обязательно. Получить ипотеку до того, как вы решитесь с домом, может быть выгодным по одной из наиважнейшей причине. Вы будете знать точно сколько вы сможете взять в долг до покупки дома. Многие люди влюбляются в дома, которые не могут себе позволить. Они борются, найдя ипотеку, которая покроет расходы на дом. Сперва найдя ипотеку, а затем дом – менее эмоциональное, но более умное решение. Вы сможете немедленно сказать сможете ли вы купить этот дом, достаточно ли у вас денег. Подумайте об авансе, который сможете предоставить. Аванс должен быть частью ипотечной калькуляции, хотя вам не нужно знать наверняка, когда вступаете в ипотеку. Имейте для себя общее представление. Более подробно об этом остановимся далее по статье.

Выясните какое соотношение (пропорцию) кредиторы устанавливают, чтобы определить сможете ли вы получить ссуду. Обычно используют соотношение «28 и 36». Другими словами, 28 % вашего дохода (до выплаты налогов) должны покрыть ваши намеченные жилищные расходы (включая основную сумму долга по ипотеке и проценты, и налог на недвижимость и страховку). Ежемесячные платежи по не уплаченному долгу вместе с вашими жилищными расходами, не должны быть больше 36 % вашего дохода. Просчитайте каждый процент – 28% и 36%. (от суммы 3750 $ — это 1050 $ и 1350$). Следовательно ежемесячные платежи не могут превышать разницу между min и max (300 $). В противном случае вам не одобрят ссуду.

4. Если вы готовить предварительно к сделке, проверьте программы покупателей, которые впервые на рынке.

Они зачастую предлагают наиболее выгодные условия — снижены требования к первоначальному взносу. Данные предложения обычно поступают от различных штатов и местных органов власти. Вы также сможете получить 10 000 $ от ваших 401 000. Попросите своего брокера или у нанимателя о специфических особенностей относительно заимствования.

5. Обратитесь к юридической помощи, наймите адвоката (дополнительно).

Если вы думаете, что покупка дома – это простое дело, то, вероятно, вам нужен будет только риэлтор, и вероятно брокер по ипотеке. Однако если дела идут так как ожидалось, наймите честного уважаемого и относительно недорогого адвоката, если:

цена адвоката — капля в море относительно суммы, которую вы вероятно потратите на дом
дом, который вы покупаете, либо без права выкупа, либо находится в завещании. Это означает, что дом будет распределяться как часть состояния умершего.
вы подозреваете, что продавец попытается отказаться от сделки или, возможно, вы вовсе не доверяете ему.
государство требует адвоката при закрытии сделки. Некоторые государств требуют обязательное присутствие адвоката. Поговорите с вашими государственными органами по недвижимости по поводу того, является ли это в вашем государстве обычной практикой.

Этап 2. Покупка дома

1. Найдите для себя хорошего риэлтора по недвижимости

Чтобы он занимался поиском и помогал вам вести переговоры в процессе совершения сделки. Агент должен владеть следующими качествами: открытым, любезным, заинтересованным, расслабленным, уверенным и квалифицированным. Изучите методы агента, его опыт, обучение. Ищите риэлтора, который живет по месту (местный житель), работает полный день, за последний год совершил несколько сделок и имеет репутацию занятого человека. Читайте дополнительно – как выбрать риэлтора.

Агенты по недвижимости работают на продавцов, как правило, но это неплохо. Работа риэлтора – сводить людей кто хочет купить и продать определенный дом. Поэтому агент по недвижимости заинтересован в сделке по продаже дома.

Достойный риэлтор пользуется своим опытом, чтобы продать «правильный» дом «правильному» покупателю – т.е. вам.

Когда вы в действительности найдете риэлтора, опишите в мельчайших подробностях все детали дома, который вы хотите – количество спален, одна или две ванные комнаты, наличие гаража, земли (лужайки) и что-либо еще, что важно и необходимо для вас – например, освещение или размер дворика для детей.

2. Подпишитесь на рассылку оповещения MLS, чтобы искать возможности покупки в вашем районе.

Служба MLS даст вам прочувствовать какие дома находятся в данный момент на рынке в соответственном ценовом диапазоне. Ваш агент также может сделать это. Если вы подписываетесь на рассылку вам сообщений через агента, то это простая форма позволит связаться с агентом объявления непосредственно для того, чтобы посмотреть дом. Лучше не просить риэлтора делать что-либо для вас, если не планируете с ним сотрудничать. Они не получают денег, пока клиент точно не приобретет дом, и нечестно будет просить работать их бесплатно, зная заранее, что вы не планируете покупать у них дом.

3. Начните поиск дома в вашем пределе

Позвольте вашему риэлтору начать работать, но он должен знать, что входит в ваш бюджет, а что нет. Главное правило здесь — возможность позволить покупку дома стоимостью как ваша годовая семейная зарплата увеличенная в 2,5 раза. Например, если ваша совместная зарплата за год – 85 000$, то вы можете рассчитывать на закладную в 210 000$ и возможно даже больше. Воспользуйтесь онлайн калькуляторами, чтобы начать производить подсчеты, вспомните о покупках недвижимости, которые вы совершали ранее. Помните эти числа, они вам понадобятся, т.к. вы планируете найти свой новый дом мечты.

4. Подумайте, что вы в самом деле хотите видеть в доме.

Вы вероятно уже имеете смутное представление, но главное в деталях. Паре вещей вы должны все же уделить особое внимание. Что вам понадобится через несколько лет? Возможно на сегодняшний момент вы просто пара, но планируете ли детей в ближайшем будущем? Дом, который подходит для 2-х человек может быть некомфортным для 3-х и более. Какую сделку вы хотите? Другими словами, каковы ваши основные приоритеты? Хотя нам нравится полагать, что купить дом — простой этап, однако это часто — тяжелая работа, при которой вынуждены идти на компромиссы. Вы больше беспокоитесь о безопасном районе или о хороших школах? Вам нужна большая обставленная кухня или большая роскошная спальня? Чем сможете пожертвовать?

Вы ожидаете, что ваш доход увеличится за пару следующих лет? Если доход ваш и вашей семьи вырастит на 3% за несколько последующих лет и вы сейчас держитесь за надежное место в благополучной индустрии, вы возможно способны быть уверенным, что покупка дорогой, но все же приемлемой ипотеки возможна. Многие домовладельцы покупают относительно дорогую недвижимость, а затем врастают в свою ипотеку после года или двух.

5. Определите район, где вы хотели бы жить.

Разведайте, что доступно поблизости. Просмотрите цены на дома, как выглядят внешне дома, планировки, доступность к магазинам, садам и школам, прочим удобствам. Прочтите городскую газету, если такая есть, и форум с местными. Просмотрите район возле дома и состояние близлежащих домов для того, чтобы удостовериться, что вы покупаете «драгоценный камень» в вашем поле зрения, и он единственный.

Район, в котором находится ваш дом, иногда имеет большую значимость, чем само здание, так как это весомо влияет на стоимость дома. Покупка по более высокой цене (верхний диапазон) в отличном районе может стать прекрасной инвестицией, где больше всего хотят жить люди. Вы можете заключить сделку на собственную недвижимость, которая при данных обстоятельствах еще и вырастет в цене.

6. Посетите несколько домов, оцените то, что есть на рынке.

Обратите внимание на план, количество спален, ванных комнат, удобства на кухне, кладовая. Посещая различные варианты в разные временные интервалы, отметьте движение и перегруженность дороги, доступность парковки, уровень шума. т.к. мирный район за ланчем может оказаться громким и перегруженным в час-пик, и вы возможно не сможете об этом узнать, если посетите это место всего лишь однажды.

7. Осмотрите похожие дома поблизости.

Если вы сомневаетесь по поводу цены, присмотрите дом, который оценили местные оценщики, кто также сравнивал. Когда будете оценивать дом, риэлтор будет искать условия и компоненты домов, которые имеют похожие особенности, размер и другое. Если ваш дом более дорогой, чем другие, или оценщик вынужден найти другой в ином направлении или на расстоянии более чем 0,8 км, остерегайтесь. Не стоит покупать самый дорогой дом. Банк может отказаться от финансирования вашего дома, и вы возможно не увидите, что ваш дом очень сильно поднимется в цене. Если вы можете купить дом по наименее дорогой цене в этом районе, в то время как дома вокруг продаются за большую стоимость, чем вы платите, то стоимость вашего дома увеличится.

Этап 3 Делайте предложение

1. По возможности скройте свое предложение продавцу (цену).

Это непросто, но это не помешает попытаться сделать крупную покупку в вашей жизни. Есть некоторые вещи, о которых вам следовало бы помнить, когда обдумываете свое предложение: Какие финансовые перспективы продавца? Они совсем без денег и испытывают в них острую потребность или у них достаточно наличности? Ограниченные в деньгах продавцы вероятно согласятся с вашим предложением, даже если цена ниже запрашиваемой. Как долго дом находился на рынке? Дома, которые выставлялись на продажу и не продавались быстро, обычно предлагаются дешевле. Купили ли они уже второй дом? Если продавцы в настоящий момент не живут в доме, значит они пытаются продать его и возможно вы сможете предложить цену ниже, чем могли в противном случае.

2. Просмотрите сопоставимое имущество, когда будете делать предложение.

По какой цене дома выставлялись на продажу (цена продавца) и по какой были проданы? Если дома обычно продавались на 5 % ниже первоначальной цены продавца, обдумайте о предложении, которое ниже цены продавца на 8-10 %.

3. Вычислите предстоящие жилищные расходы.

Оцените годовую выплату налога на недвижимость, страховку, и добавьте среднюю стоимость дома, который вы попытаетесь купить. Также добавьте столько, сколько вы полагаете на дополнительные расходы (доп. расходы обычно составляют 3-6 % от денег, которые вы одолжили). Введите общую сумму в онлайн калькулятор. Если число будет выше 28 % вашего валового дохода, то вам будет тяжело получить ипотеку.

Определите необходимо ли вам продать нынешний дом, чтобы приобрести новый. Если да, то любое предложение покупки, что вы сделаете будет зависеть от продажи предыдущего дома. Случайные предложения более рискованны и менее привлекательны для продавца, т.к. сделка не может быть совершена, пока дом покупателя не будет продан. Вероятно вы захотите сперва продать ваш нынешний дом.

4. Если вы полюбили выбранный дом, будьте готовы сделать предложение по завышенной цене, относительно рыночной цены.

Спрос и предложение порой будут форсировать события. Много людей конкурируют за несколько домов. Будьте готовы идти напролом с вашим максимальным предложением. Некоторые домовладельцы не верят, что вы сможете продать по максимальной цене, но вы сможете найти возможность продать ваш дом по наиболее высокой цене. Если вы хотите быстро купить дом, который вам очень-очень нравится, то идите с предложением по высокой цене.

5. Договоритесь о встрече со своим риэлтором и обсудите нюансы, когда будете готовы окончательно озвучить свое предложение.

Ваше предложение может отличаться в зависимости от государства или штата. Вы предоставите свое предложение риэлтору, который после перенаправит его представителю продавца. Продавец после этого принимает решение о согласии, отказе или делает встречное предложение. Включите в свое предложение сумму аванса. Как только вы подпишите свое предложение, вы официально депонируете. Это означает, что вы обещаете купить этот дом, беря на себя обязательства, иначе можете потерять ваш депозит. Вам необходимо получить окончательное подтверждение о получении ипотеки или если вдруг случаться какие-либо непредвиденные обстоятельства. Во время депонирования (30-90дней) ваш кредитор организовывает финансирование для покупки и завершает сделку по ипотеке.

Этап 4 Завершение сделки

1. Определите размер первоначального взноса, который вам необходимо оплатить.

Это также деньги, за которые вам не придется платить процент. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше денег в итоге вы потратите за дом. Ориентировочно вы будете ожидать платеж в размере 10% или 20 % от оценочной стоимости дома. Допустим у вас на руках есть 30 000 $ на аванс. Вы могли бы использовать их как первоначальный взнос за дом в 300000 $ (это 10% предоплаты) или в 150000 $ (20% предоплаты). Внесение меньшей суммы предоплаты порой требует оформления страховки, что приводит к увеличению ежемесячного платежа за дом, но эта сумма не будет облагаться налогом.

Если предоплата в 10-20 % для вас не позволительна, но у вас отличная кредитная история, а также стабильный доход, ваш брокер может вам помочь. В этом случае, вы берете первый кредит на 80 % от общей стоимости дома, и второй – на оставшуюся часть. Процентная ставка по второму кредиту будет выше, чем в первом случае, процент по нему – не облагаемая подоходным налогом сумма и сумма двух платежей должна быть меньше, чем ипотека на всю сумму.

2. Удостоверьтесь в том, что окончательное одобрение утверждено на подходящий дом.

Запросите следующие отчеты: инспектирование, вредители, древесная гниль, опасные материалы, радон, случаи с оползнями, поймы рек, землетрясения и статистика по преступности (У вас будет 7-10 дней закончить сбор информации — будьте уверены, что ваш агент все вам объяснит , когда будете подписывать договор).

Инспекция такого плана стоит около 150-500 $, стоимость зависит от района, но с ее помощью вы сможете предотвратить ошибку стоимостью в 100000$. Особенно актуально это для старых домов, вы ведь хотите избежать финансовых ловушек, таких как свинцовая краска, асбест и плесень.

Если вы воспользовались инспекционными результатами, то можете договориться о снижение цены покупки. В этом случае не указывайте эту информацию в вашем контракте, т.к. кредитное учреждение может попросить у вас эти документы, на основе которых изменят оценку их оценщика.

3. Имейте при себе отчет по энергопотреблению дома и гарантируйте, что контракт зависит от результата.

Получение отчета по энергопотреблению – неотъемлемая часть покупки дома. Отсутствие знаний сколько стоит отопление вашего дома в зимние время и летнее может привести вас к финансовой катастрофе. Покупатели недвижимости делают «приблизительные расчеты», выясняя новый семейный бюджет. Эти расчеты могут быть неверны и привести вашу семью в страшное финансовое положение.

4. Завершение

Этот этап проводится в офисе, необходимо подписать документы, связанные с приобретением собственности и вашим ипотечным соглашением. Пакет документов включает в себя документ, удостоверяющий, что сейчас вы владеете домом ,и прописанный заголовок о том, что ни у кого нет требований к этому дому. Если возникают какие-либо проблемы, деньги могут быть пока отложены в сторону, пока не решатся нюансы. Это является стимулом для продавца быстро исправить любые проблемные моменты, чтобы получить все, что им необходимо.

Рассмотрите использование собственного адвоката по недвижимости, чтобы пересмотрел заключительные документы и представлял вас на этапе завершении сделки. Риэлторы неспособны дать вам юридическую консультацию. Адвокаты могут взимать плату 200 или даже 400 $ всего за несколько минут работы, но им платят за то, чтобы они были на стороже относительно вашей сделки.